建替えたとき、買換えたときの課税
●不動産売却時の税金
マイホームの建替えや買換えをした場合に、所有する土地建物を売ったときには、原則として、次の金額に対して、所得税及び住民税が課せられます。
｛収入金額－（取得費＋譲渡費用）｝－特別控除
収入金額とは売却代金のことです。
取得費とは、当初の購入金額に追加設備や改良に要した金額を加えたものから、減価償却相当額を控除したものです。（取得費は収入金額の５％とすることもできます。）
譲渡費用とは、仲介手数料など売却に際し支出した経費です。
特別控除は、居住用財産の場合、原則として3,000万円となります。
所得税及び住民税の合計税率は、基本的には次の３つで、他の所得とは分離して計算します。
イ）長期分離課税軽減税率（居住用10年超保有)：14％（6,000万超の部分については20％）
ロ）長期分離課税一般税率（５年超保有)：26％
ハ）短期分離課税（５年以下保有)：52％（もし、他の所得に上乗せして、10％増しで計算した税額の方が大きいときはその高い税率）
なお、所有（保有）５年ないし１０年超とは、譲渡のあった年の１月１日現在で５年ないし１０年超経過していることを示します。例えば、平成１３年８月に譲渡をした場合に５年超というときには、１月１日から１２月３１日を１年とする完全な５年間をその間に挟んでいることをいい、取得は平成７年１２月３１日以前であることを要します。また、イ）は10年超保有という条件のほか「居住用」という２つの条件が必要で、譲渡先も親族等の特別関係者以外でなければなりません。
●居住用不動産の売却と各種軽減措置
マイホーム、つまり居住用不動産を売却した場合には、それが生活の基盤となるものであるという見地から、3,000万円控除などのように各種の軽減措置が用意されており、基本的にはこれに課税しないか、もしくは税負担の軽減が図られています。
譲渡の差益（収入金額－取得費－譲渡費用）が3,000万円以下もしくは、これを少し上回る程度であれば、この3,000万円を超えた部分について、通常は１４％の軽減税率で済ませることが出来ます。
しかしながら、取得後長期間にわたり保有している場合には、物価上昇に伴う譲渡差益が生じている場合もありますので、3,000万円の特別控除だけでは全く足りないような場合も生じます。特に相続により取得した場合にはこのことは顕著であると言えますが、長期居住財産や相続継承財産については、現在の居住用財産を売って、新しい物件を買った場合に、この譲渡がなかったものとみなして、次に譲渡が起きるまで、課税を繰り延べてもらえる特例があります。
いわゆる「買換えの特例」と言われるもので、3,000万円の特別控除とは併用できませんので、いずれが有利になるかは、よく検討する必要があります。
●判定表
つぎに、制度の相互関係と選択ないし検討の範囲をフローチャートで示します。制度的にはややこしくなっていますが、実際に検討を必要とするのは、ごく狭い範囲ですし、殆どの場合、譲渡差益が3,000万円以下で、税金はかかりません。
なお、Ｑ１からＱ６までありますが、質問が進むほど複雑になりますし、その選択により、有利になったり不利になったりしますので、場合によっては、専門家にご相談されたほうが良いでしょう
Ｑ１．譲渡差益は、3,000万円超ですか？
ＹＥＳ ↓ （Ｑ２．へ） ＮＯ ：3,000万円控除（税なし）
Ｑ２．所有期間は、５年超ですか？
ＹＥＳ ↓ （Ｑ３．へ） ＮＯ ：3,000万円控除（これを超える越える差益は短期分離課税）
Ｑ３．所有期間は、10年超ですか？
ＹＥＳ ↓ （Ｑ４．へ） ＮＯ ：3,000万円控除（これを超える越える差益は長期分離課税（一般税率））
Ｑ４．居住30年以上で、（祖）父母からの相続財産ですか？
ＹＥＳ：相続税により取得した居住用財産の買換えの特例」と、「3,000万円控除＋長期分離課税軽減税率」と比較検討して下さい。
ＮＯ ↓ （Ｑ５．へ）
Ｑ５．居住期間は、10年以上ですか？
ＹＥＳ ↓ （Ｑ６．へ） ＮＯ：3,000万円特別控除＋長期分離課税軽減率
Ｑ６．譲渡収入が２億円以下で、買換え資産の（床）面積が建物50㎡以上280㎡かつ土地が500㎡以下ですか？
ＹＥＳ：「長期居住用財産の買換え特例」と、「3,000万円控除＋長期分離課税軽減税率」とを比較検討して下さい。
ＮＯ：3,000万円特別控除＋長期分離課税軽減率
●損失の場合
バブル時にお買いになった場合には、売却時損失が出ることがあります。この損失はその年度と最大３年度に繰り越して他の所得と相殺計算することが出来ます。いろいろと条件がありますので、詳しくは税務署でお尋ねになるか、国税庁のホームページをご覧下さい。
(これは平成８年６月１４日毎日新聞朝刊ハウジングスクエア③に掲載されたものに平成１６年度の税法に合わせ、加筆修正したものです。）
